Как купить строящуюся недвижимость в Италии: риски, этапы, советы 2025
- Andrei Medvedev
- 4 апр.
- 7 мин. чтения
Покупка новой недвижимости в Италии: полный гид по строящимся объектам
Плюсы и минусы покупки строящейся недвижимости в Италии
Этапы покупки: от брони до сдачи
Бронирование
Предварительный договор и схема оплаты
Договор купли продажи, передача ключей
Юридические риски и как их избежать
Расходы на регистрацию, налоги
Как закон защищает от неприятностей при покупке
Плюсы и минусы покупки строящейся недвижимости в Италии
Во - первых, оно новое. Жилье - то. И этот фактор в Италии немаловажен. Здесь 60% жилья - с самым низшим классом энергоэффективности. Его строили вместо разрушенного во - время войны, во - время послевоенного бума, и по качеству оно, как наши "хрущевки".
Малая звукоизоляция, отсутствие вентиляции, ибо было рассчитано на то, что будет дешевое отопление и вентилировние будет производится открытием окон. Эмигранты, снявшие или купившие себе такое жилье, в первую зиму думают: как выжить???
Во - вторых, если жилье строящееся, то это некая финансовая рассрочка. Никто на стадии котлована 100% оплаты не просит. А купить сразу новое жилье может позволить себе далеко не каждый. Хотя, конечно, можно купить дом условно без денег, но это свой, особый случай. А, в случае, если на стадии оплаты процентов 60 от контракта вы вдруг "забуксуете", жизнь не предсказуемая, то можно будет рассчитывать на ипотеку. Если конечно у вас в Италии есть доходы.
В - третьих. Вы покупаете новое жилье без истории. А это в Италии очень немаловажно!
Почему? Дело в том, что чем длиннее и запутаннее история недвижимости, особенно, если там была перепланировка, тем больше вероятность попасть в неприятную историю, как один мой клиент. К счастью, удалось ему помочь, иначе бы он до сих пор ходил по судам с неизвестным итогом.
В - четвертых, это неплохая инвестиция.
Цены на дома, купленные в Италии, растут. По предварительным оценкам Istat, в третьем квартале 2024 года индекс цен на жилье (IPAB) вырос на 0,8% по сравнению с предыдущим кварталом и на 3,9% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (во втором квартале 2024 года он составил +2,9%).
«В третьем квартале 2024 года фаза роста цен на жилье, начавшаяся в том же квартале пять лет назад, продолжится более быстрыми темпами », — отмечает Istat в своем комментарии. В основном цены на новое жилье растут (+8,8%) в годовом исчислении, тогда как цены на вторичное жилье показывают сравнительно более скромный рост (+2,8%).
То есть, купить квартиру в строящемся доме, это как положить в банк под очень неплохие проценты.
ИТАК: Новый дом - высокая энергоэффективность, сейсмостойкая конструкция, современные сплит - системы вместо котлов, радиаторов, печей и тд, звукоизоляция, новейшие технологии и часто уже система "умный дом".
А минусы будут?
Ну, а где их нет.
Задержки со сдачей жилья здесь бывают, увы. Но здержки, а не "обманутые вкладчики".
Можно и купить в не том месте, в не тот час. Например, вы купили под инвестиции, чтобы потом сдавать на Букинге, но не учли расположение объекта. И получается, что на эти деньги можно было бы купить две квартиры, в старом фонде, но у метро, что приносили бы вам гораздо больший доход.
Или рассчитывали на быструю отдачу, а ту ветку метро, что планировали, будут строить еще долго. Нюансов много. Просто нужно обращаться к грамотным специалистам, которые оценят перспективность вложений.
Этапы покупки от брони до сдачи
Бронирование
Если дом еще не построен или разрешений пока нет, мы начинаем с БРОНИРОВАНИЯ.
В заказ необходимо включить планы этажей, спецификации, сроки, чертежи и проекты. При бронировании покупателем выписывается банковский чек, подтверждающий обязательство, но покупка состоится только после того, как разрешения будут представлены и приняты муниципалитетом. Деепонироваания денег с чека не будет, он будет сохранен, а оплачен только на следующем этапе, т.е. ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ.
Если вы совершаете покупку через брокера, он удержит чек до тех пор, пока уступки не будут одобрены.
Разумеется, все будет подчиняться срокам: если разрешения на строительство и согласования не поступят в согласованные сроки, покупатель имеет право отказаться от них или продлить срок.
В спецификациях должны быть указаны все отделочные материалы и технологии, включенные в цену: застройщик устанавливает предельную цену на выбор полов, материалов и отделки. Если вы выберете материалы в рамках указанных цен, вам не придется платить никаких дополнительных расходов. Если на этапе отделки вы выберете высококачественные материалы и детали, вам придется доплатить разницу в зависимости от вашего выбора.
На этом этапе также возможно внесение изменений в проект, которые будут согласованы со строительной компанией и оценены в экономическом и временном выражении.
Предварительный договор и платежи
После того, как муниципалитет утвердит концессии и проекты, следующим шагом станет обращение к доверенному НОТАРИУСУ для составления ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
В это же время начнутся первые работы по подготовке строительной площадки, благоустройству и устройству фундаментов зданий. Именно в этот момент будут внесены первые депозиты в соответствии с методами, согласованными на этапе бронирования; депонированные чеки будут оплачены (или заменены ценными бумагами на равную сумму), и все способы перехода, уже согласованные на этапе бронирования, будут установлены и оформлены с дальнейшими платежами в зависимости от хода выполнения работ, сроков завершения и поставки.
За каждую уплаченную сумму застройщик выплачивает банковскую или страховую ГАРАНТИЮ, которая требуется по закону и защищает покупателя. Выплаченным обеспечением будет являться вся сумма всех авансов, выплаченных как по предварительному договору, так и по всем последующим платежам, но до заключения договора, включая НДС.
Для всех объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после марта 2019 года, ТРАНСКРИПЦИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА является обязательной. Транскрипция представляет собой акт, который должен быть составлен нотариусом, который должен «пометить» недвижимость и проверить достоверность поручительства и финансовое положение продающей компании, а также действительность права собственности на жилье.
В ходе строительства в планы могут быть внесены дополнительные изменения, и в зависимости от хода работ необходимо будет уделить особое внимание выбору материалов и отделки. Любые изменения в ходе работ возможны, но за счет покупателя и определяются по мере выполнения работ: если стена еще не построена, то легко решить построить ее другим способом без дополнительных расходов, но если она уже построена и все системы установлены, то ее стоимость будет другой.
В любом случае, каждое изменение и идея должны соответствовать критериям градостроительства и строительства, учитывать коэффициент освещенности, санитарно-гигиеническое состояние помещений, элементы, относящиеся к закону 104 (Устранение архитектурных барьеров).
Не допускается внесение каких-либо изменений в общие внешние части, поскольку приоритет отдается эстетическому единообразию кондоминиума.
Договор купли продажи, передача ключей
По окончании строительства вы, наконец, подпишете акт приема-передачи ВАШЕГО НОВОГО ДОМА: в этом случае недвижимость будет официально сдана, и будет выплачена оставшаяся часть стоимости. Именно в этом случае вам придется оплатить услуги по регистрации права собственности, а также услуги нотариуса .
Застройщик должен будет предоставить все сертификаты систем, пригодности для проживания и десятилетнюю гарантию на любые дефекты строительства.
Юридические риски и как их избежать
Любой, кто покупает строящийся и не достроенный дом, имеет права по закону: будьте осторожны с теми, кто продает, не предлагая и не соблюдая все необходимые гарантии.
1) Банковская или страховая гарантия :
В обмен на все платежи, произведенные до заключения сделки, застройщик должен будет предоставить вам поручительство; В случае возникновения проблем или банкротства застройщика банк-гарант возместит вам все уплаченные суммы. Данная гарантия является расходом, который несет продавец.
2) Десятилетняя гарантия
Продавец должен предоставить десятилетнюю гарантию после строительства, которая застрахует покупателя от любых повреждений или проблем, которые могут возникнуть в объекте недвижимости в течение следующих десяти лет после строительства. Защита от любых потерь, некачественно выполненной работы, несоответствий.
3) Предварительный договор
Предварительный договор составляется с целью защиты покупателя в случае банкротства потенциального продавца. В отличие от простой регистрации, он имеет более высокую стоимость, но защищает покупателя, делая его приоритетным кредитором в случае возникновения проблем с продающей компанией. Расходы несет покупатель.
Расходы на регистрацию, налоги
При покупке нового дома необходимо учитывать следующие расходы:
1. НДС рассчитывается от согласованной цены покупки по ставке 4%, если недвижимость приобретается как первое жилье, 10%, если недвижимость приобретается как второе жилье, и 22% для элитного жилья. Чтобы воспользоваться льготами на первое жилье, вы должны соответствовать требованиям на дату заключения договора или получить их в течение одного года с момента подписания.
Кроме того, необходимо учесть нотариальный сбор за покупку и следующие налоги:
Регистрационный налог 200 евро
Налог на регистрацию права собственности 200 евро
ипотечный налог 200 евро
Comments