Без денег в банке. В Италии
Можно ли купить дом без денег в банке? Есть альтернативы купить недвижимость без крупного денежного аванса: от аренды до покупки недвижимости в лизинг, давайте посмотрим, какие решения выбрать.
Перевод статьи Money.it
"Поскольку инфляция борется с нашей покупательной способностью, «легендарные» сбережения итальянцев ушли в прошлое.
Иначе и быть не может: рынок труда с трудом оправляется от шока пандемии, Istat оценил инфляцию в этом месяце в 6,2% , расходы растут, а стоимость счетов сейчас запредельная.
Все это делает почти невозможным думать о том, чтобы выйти из статуса арендатора и осуществить мечту о покупке дома. Не пожалев, любой из нас почувствовал бы себя не в силах сделать такой большой шаг.
Тем не менее, покупка недвижимости , не заплатив слишком много или что-либо заранее, - это реальная возможность .
Это, безусловно, самая большая инвестиция в вашей жизни. Мы знаем, что это потребует огромных усилий и почти всегда за счет доступа к ипотеке-
Варианты покупки жилья
Первый — попытаться получить кредит в банке под 100% стоимости недвижимости, что для молодежи непросто, но не невозможно. С « Гарантийным фондом Prima Casa » молодые семьи могут легко получить кредит.
Или альтернативой, предоставленной законодателю, теперь является покупка дома с арендой недвижимости, чтобы позволить менее обеспеченным людям воспользоваться рядом налоговых льгот по регистрационным налогам , чтобы гарантировать первый дом (и не только) всем. Поэтому решения есть и разные.
Ипотека 100%
Несмотря на наличие иных признаков, чем обычная ипотека, 100% ипотека продолжает занимать важную и значительную часть рынка, особенно среди молодежи , которая зачастую, имея постоянную работу, не может рассчитывать на большие состояния.
Важная новость, появившаяся в прошлом году благодаря указу Sostegni Bis , касается молодых людей, которые покупают первый дом. Наконец, для тех, у кого нет сбережений, чтобы владеть домом, это становится возможным благодаря кредиту на общую стоимость имущества .
Обычно это долгосрочная ипотека, минимум на 30 лет . Фактически, наличие длительных сроков делает рассрочку более приемлемой для «неблагополучных» людей, следовательно, с ограниченными доходами.
До 31 декабря 2022 года есть время, чтобы закрыть переговоры с банком, но, учитывая, что покупка дома занимает годы, лучше поторопиться и быстро воспользоваться этой возможностью. После того, как вы определили дом своей мечты и изучили суммы на все необходимые расходы, вам нужно найти кредитную организацию, которая позволит вам получить 100% ипотеку.
Правила Государственного гарантийного фонда предусматривают, что в этих случаях Taeg (ставка, выражающая общую стоимость кредита) гарантированных кредитов не превышает среднюю ставку , сообщаемую ежеквартально Банком Италии для определения пороговых ставок (сегодня это составляет максимум 1,99% для фиксированной ставки и максимум 2,27% для переменной ставки).
Решения, представленные на рынке, благодаря Фонду гарантирования ипотеки Prima Casa позволяют получить максимальную гарантию от государства.
Также отмечаем, что полный список банков-участников и финансовых посредников есть на сайте Consap и Abi и постоянно обновляется.
Лизинг
Мы говорим об лизинге жилой недвижимости, когда говорим о покупке жилой недвижимости для основного проживания . Она была введена Законом о стабильности 2015 года , который предусматривал ряд налоговых льгот при покупке или строительстве недвижимости, которая будет использоваться в качестве основного места жительства. Надо сказать, что, несмотря на стабилизацию данного вида договора, это институт , который до сих пор не получил широкого распространения .
Он был задуман как мера, направленная на облегчение жизни молодых людей за счет использования инструмента финансового лизинга в качестве инновационного канала финансирования по сравнению с обычным инструментом ипотечного кредита.
Преимущества лизинга жилья по сравнению с ипотекой обычно заключаются в возможности профинансировать за счет лизинга всю стоимость имущества, а также в возможности определить размер арендной платы и ее периодичность, а также быть в состоянии определить окончательное искупление.
При лизинге даже не нужно оформлять залог на недвижимость , как это происходит при традиционной ипотеке, поскольку залогодателю гарантируется тот факт, что право собственности на имущество остается у него до уплаты окончательной выкупной цены. со стороны пользователя.
Человек, заинтересованный в покупке дома, просит банк или лизинговую компанию купить недвижимость или построить ее по своему вкусу. Впоследствии компания, ставшая собственником дома, предоставляет его в пользование своему покупателю, который вносит ежемесячную или полугодовую плату за пользование, аналогично тому, что происходит с арендной платой.
При аренде недвижимости для покупки первого дома также применяются вычеты, предусмотренные статьей 35 , а именно:
19% вычет лизинговых платежей до максимальной суммы 8000 евро в год;
19% вычет , равный цене выкупа , до максимальной суммы 20 000 евро в год.
Однако должны быть соблюдены следующие требования:
общий доход не более €55 000;
не иметь в собственности недвижимого имущества, используемого в качестве основного места жительства;
дом, на который испрашивается аренда, должен относиться к кадастровым категориям А/1, А/8, А/9.
С другой стороны , к недостаткам лизинга недвижимости можно отнести:
продолжительность, которая, как правило, не превышает 15 лет , намного ниже, чем у ипотеки, которая может достигать более 30 лет.
сборы, как правило, выше, чем ипотека или даже простая арендная плата;
невозможность продажи имущества в аренду;
принятие пользователем всех рисков и выгод, связанных с использованием имущества.
По этой причине договор лизинга обычно предусматривает обязательство пользователя заключить страховой полис для покрытия любого ущерба, понесенного имуществом или причиненного третьим лицам.
Аренда с выкупом
Буквально « аренда с выкупом », или более широко адаптированный к итальянскому рынку термин « аренда с выкупом », это идеальное решение для тех, кто намеревается купить недвижимость, но в данный момент не имеет финансовых ресурсов.
Аренда с выкупом очень похожа на лизинг жилой недвижимости: вы становитесь собственником не сразу , а по истечении срока аренды .
Это именно тот вид договора, в котором слиты договор аренды и предварительная продажа имущества . Это означает, что собственник немедленно передает имущество арендатору-будущему покупателю, который платит арендную плату ; по истечении определенного периода времени арендатор может решить, покупать ли недвижимость, вычитая часть уплаченных сборов из цены.
Возьмем пример продажи квартиры по цене 100 000 евро .
Ежемесячная плата согласовывается в размере 1000 евро в месяц. Часть этой цены, например 500 евро, отдается на пользование имуществом, как если бы это была обычная арендная плата. И эта часть "теряется" для выкупа.
Остаток, то есть недостающие 500 евро, взимается в качестве первоначального взноса по цене продажи, поэтому они имеют эффект снижения окончательной цены продажи.
Если через 5 лет арендатор решит купить недвижимость, то ему придется заплатить не 100 000 евро, а 70 000 евро, потому что 30 000 уже выплачено с частью арендной платы.
Закон предусматривает, что арендатор имеет право на покупку имущества, но не обязанность .
Очевидно, что стороны могут договориться о том, что арендатор обязан купить, но тогда договор будет относиться к другому типу: от аренды до покупки .
Срок, в течение которого арендатор может принять решение о покупке дома, устанавливается сторонами в пределах десяти лет . Идеальным для покупателя было бы прийти к концу периода аренды с условием аванса не менее 20% , таким образом, что, по-видимому, ему будет легче получить доступ к традиционному ипотечному кредиту .
Основным преимуществом этого решения является возможность найти большее количество потенциальных покупателей .
Риск заключается в том, что арендатор решит не покупать дом . В этом случае, однако, владелец может оставить себе все или часть того, что было уплачено (и это будет больше, чем обычная арендная плата).
Ипотечный аннуитетный кредит для лиц старше 60 лет
Пожизненная ипотечная ссуда — это ипотека, обеспеченная ипотекой , то есть тем вещным правом, которое позволяет банку коллективно взыскать кредит (принудительное обращение на имущество) в случае неплатежеспособности должника.
Если до сих пор мы говорили о покупке, совершаемой в основном молодыми людьми, мы также должны оценить возможность для людей определенного возраста , которым иногда бывает трудно получить традиционный личный кредит в банках и финансовых компаниях.
С другой стороны, с пожизненным ипотечным кредитом те, кто соответствует правильным требованиям , имеют возможность получить довольно большие суммы благодаря ипотеке первой степени на свой дом или другое жилое имущество, принадлежащее им.
Пожизненный ипотечный кредит — это продукт, предназначенный для людей старше 60 лет , которые хотят интегрировать пенсионное пособие с аннуитетом , полученным от покупки недвижимости. Заинтересованное лицо обращается в банк и просит ссуду в размере процента от стоимости приобретаемого имущества при предоставлении ипотечного кредита на то же имущество. Таким образом, он может стать владельцем дома.
Поскольку это аннуитет, пожизненный ипотечный кредит не обременен процентами или капитальными платежами до смерти заявителя или до тех пор, пока имущество не будет продано.
После смерти владельца наследники могут выбрать:
погасить кредит банку (в рассрочку или нет), погасить ипотеку и сохранить имущество;
продать недвижимость или продать ее банку, опять же по рыночной цене, погасив долг вырученными средствами.
Затем наследники должны погасить проценты, начисленные банком и капиталом, единым решением в течение 12 месяцев после смерти заемщика под страхом принудительного исполнения.