Недвижимость. Италия

Купить дом в Италии

Можно ли купить дом, квартиру в Италии, не залазя в кабалу к банку?

Можно, правда, придется поискать варианты.

L’affitto con riscatto - аренда недвижимости с последующим выкупом

"Стоит ли покупать недвижимость на таких условиях? Аренда с последующим выкупом не очень прижилась в Италии, но со временем она становится все более популярной практикой.

Купить недвижимость в Италии становится все труднее, в том числе из-за постоянно растущих процентных ставок по ипотечным кредитам . И даже если цены на недвижимость, по идее, должны упасть, все больше и больше семей не могут взять на себя ответственность за покупку из-за дороговизны цены денег.

Именно по этой причине договоры аренды продолжают играть решающую роль в этом секторе. Неслучайно в последнее время мы часто слышим об аренде недвижимости с выкупом, даже если многие пользователи до сих пор не имеют четкого представления, что это такое и как это работает. Но это может быть способ купить дом, не беря ипотеку , по крайней мере, сразу.

Но как регулируется система этой формы аренды с последующим выкупом? И чем отличается ваш тип договора от классического договора аренды? Попробуем разобраться, также оценив реальное удобство такого выбора, чтобы дать полный обзор для принятия взвешенного решения о том, подписывать договор такого типа или нет.

Что такое аренда с последующим выкупом?

Арендная плата с выкупом представляет собой особый тип договора , который позволяет арендатору арендовать недвижимость и реализовать опцион на ее покупку , уплатив повышенную ежемесячную плату в качестве аванса . Таким образом, в отличие от обычного письменного соглашения между арендодателем и арендатором, у арендатора есть возможность стать будущим владельцем недвижимости в заранее установленный срок.

Существуют различные модели аренды с выкупом. Самый распространенный вариант – договор аренды с предварительной продажей (или договор будущей купли-продажи), для чего необходимо обратиться к нотариусу . Если арендатор не завершает продажу недвижимости, продавец может удержать ранее оплаченные доли в качестве компенсации, в то время как договор аренды будет продолжаться в обычном режиме.

Второй наиболее распространенный метод известен как вариант аренды с последующим выкупом. Он заключается в заключении обычного договора аренды, по окончании которого (или в дату, установленную во время совершения сделки) арендатор может воспользоваться опционом на покупку имущества . В период аренды арендатор платит владельцу дома повышенную арендную плату. Затем сумма «премии» вычитается из общей суммы, необходимой для продажи имущества.

Третий тип – это рента с целью выкупа с сохранением права собственностина недвижимость, которая позволяет продавцу отсрочить передачу права собственности до того, как покупатель уплатит всю продажную цену . Это реальный договор купли-продажи , в результате которого налоги взимаются с арендатора.

Как работает аренда недвижимости с последующим выкупом

Договор аренды с выкупом имеет четкие правила , которые определяют соглашение между собственником и арендатором, заинтересованным в аренде, с добавлением права выкупа.

При аренде с выкупом арендатор уплачивает ежемесячную плату, увеличенную на 20-30% по сравнению с обычной рассрочкой, предусмотренной договорами аренды. Избыточная часть платежа служит авансом для любой будущей покупки недвижимости.

Например: месячная аренда соответствует 500 евро, а повышенная надбавка , предусмотренная договором аренды с выкупом, составляет 30% (150 евро). Таким образом, сумма к оплате составит 650 евро, которые потенциальный покупатель будет платить ежемесячно.

При реализации опциона на покупку, например, через 4 года, арендатор сможет рассчитывать на аванс в размере 7200 евро , который будет вычтен из цены продажи, рассчитанной по следующей формуле:

(Ежемесячная дополнительная плата * 12 месяцев) * 4 года = (150 * 4) * 4 = 1800 * 4 = 7200

В отличие от традиционных договоров купли-продажи, арендная плата с выкупом не является залогом , подлежащим уплате при подписании договора, а может быть приравнена к выплате месячной ипотеки .

Срок аренды с последующим выкупом не может превышать десяти лет . В статье 23 (пункт 3) декрета-закона № 133, опубликованного в «Официальном вестнике» от 12 сентября 2014 года, указывается, что:

К договорам, указанным в пункте 1, применяются статьи 2668, четвертый абзац, 2775-бис и 2825-бис Гражданского кодекса. Трехлетний срок, предусмотренный абзацем третьим статьи 2645-бис ГК РФ, распространяется на весь срок действия договора и в любом случае на срок, не превышающий десяти лет. Положения статей с 1002 по 1007, а также статьи 1012 и 1013 Гражданского кодекса также применяются в той мере, в какой они совместимы. В случае неисполнения применяется статья 2932 Гражданского кодекса

Две стороны (владелец имущества и арендатор) имеют право выбирать продолжительность аренды. Например, ничто не мешает им принять классическую формулу 4+4 (или 3+2). Срок действия опциона на покупку, очевидно, влияет на увеличение доли взноса: чем короче срок, тем выше уплачиваемая премия и наоборот.

В течение периода, в течение которого сохраняется статус арендатора, арендатор ни в коем случае не обязан платить налоги, связанные с жильем, такие как Иму (единый муниципальный налог), которые остаются обязанностью владельца собственности до тех пор, пока арендатор не официально становится собственником имущества. Это даже в случае смены места жительства.

Как заключить договор аренды недвижимости с последующим выкупом?

Для подписания договора аренды с возможностью будущей покупки или предварительной продажи лучше всего обратиться к нотариусу . Перед лицом более высокой стоимости практики вы получаете больше гарантий , которые необходимы, когда на кону такие большие деньги.

Задачей нотариуса будет проверка наличия возможной ипотеки . Наибольший риск (для потенциальных покупателей) возникает, когда они решают принять предложение об аренде, предложенное застройщиками для непроданной недвижимости . На самом деле может случиться так, что строительная компания воспользовалась ипотекой, чтобы гарантировать кредит, заключенный на покупку всей площади работ. Эта ипотека также распространяется на здания, построенные позже в этом районе.

Плюсы и минусы аренды с последующим выкупом

Аренда недвижимости с выкупом удобна, когда вы временно не можете получить кредит в банке . Помимо этого, он имеет множество других преимуществ для обеих сторон:

- большие шансы на получение ипотеки на лучших условиях (покупатель);

- повышенная премия, используемая в качестве аванса при покупке имущества (покупатель);

- Иму (налог на имущество) оплачивает владелец (покупатель);

- цена имущества, зафиксированная на момент заключения договора аренды (покупатель);

- самая быстрая продажа дома (продавец);

- обеспечить доход немедленно (продавец);

- удержание арендной платы и увеличение премии, если арендатор окажется неплатежеспособным или не воспользуется опционом на покупку (продавец).

Среди недостатков аренды с правом выкупа мы находим:

- увеличение потери арендной платы в случае дефолта (покупатель);

- уплата налога ИДУ до момента окончательной продажи имущества (продавец);

- деньги в рассрочку а не единовременно как при обычной продаже (продавцу).

- Чтобы получить значительную экономию после реализации опциона на покупку, можно оценить суброгацию кредита."

Перевод по материалам Money.it