В Италии готовится к рассмотрению новый закон, который в корне меняет в лучшую сторону положение арендодателей и защищает инвесторов в недвижимость
Но, по порядку
Инвестиции в недвижимость Италии
Как и по всей Европе сулят 5-6% годовых без сильных затрат. Можно назвать их - пассивным доходом. Это когда купил, сдал на длительный срок и забыл. Только получай ежемесячно свои платежи и раз в год плати налоги.
Если же вы живете в самой Италии рядом с купленной недвижимостью, а еще лучше, прикупили на рынке несколько квартир в одном местечке, то доход можно увеличить. Сдавая квартиры через сервисы краткосрочной аренды.
Тогда годовой профит может составить и 10 и 15, а при желании и 20%. Но, нужно понимать, что придется трудиться самому и немало. Поэтому, большинство предпочитает более спокойный пассивный доход от длительной, или среднесрочной аренды. Например на год студентам.
Об этом я писал в разделе сайта "Недвижимость Италии. Инвестиции"
Подводные камни
Но бывает, что ход спокойного извлечения прибыли из собственной недвижимости омрачается весьма неприятным моментом. Арендатор прекращает платить. Яркий тому пример - ситуация с пандемией, когда у многих упали доходы.
Ситуация на грани форс - мажорной (официально такой не признана), арендодатель страдает, и сделать ничего нельзя. Тем более, что государство встало на защиту арендаторов и законодательно ввело мораторий на судебные выселения из жилья до 31 декабря сего года.
- С этим все понятно, - скажите вы, - ЧС, но в обычное то время мы враз избавимся от неплательщиков!
И это ваша очень большая ошибка. "Враз" по закону не получится, а незаконные способы (выселения) чреваты тем, что вместо прибыли вы будете получать "макароны по флотски" в итальянской тюрьме.
Гражданский кодекс Италии. Раздел "Недвижимость"
В принципе, ничем особым не отличается от общеевропейского законодательства, к которому приведены и законы той же России, например. Речь идет об основополагающих принципах права.
Арендатор передает, а арендатор принимает недвижимость в аренду и обязан ее вернуть в срок, внося за нее плату, согласно оговоренных сроков в договоре.
В Италии максимальный срок аренды квартир - до 30 лет. Но обычные формы контракта:
- до года - так называемый транзиторио, временный. По нему не всегда разрешено сделать резиденцию (постоянную прописку), все индивидуально.
- 3 + 2 и 4 + 4, то есть на срок три, или четыре года, с продлением на 2 или 4, если ни одна из сторон не выразила письменный отказ. Тогда по умолчанию контракт считается продленным.
Основные обязанности арендодателя проистекают из ст. ст. 1575, 1576 ГК Италии - передать объект в хорошем, пригодном для жилья состоянии и производить ремонт коммуникаций и всего того, что не подпадает под понятие мелкий текущий ремонт (замена прокладки в кране, лампочек, например).
Есть для собственника и неприятные статьи ГК, например - статья 1578.
"Пороки арендованной вещи. Если на момент сдачи арендованного имущества затрагиваются дефекты, которые существенно снижают его пригодность для согласованного использования, арендатор может потребовать расторжения договора или уменьшения вознаграждения, за исключением случаев известных или легко узнаваемых им дефектов. Арендодатель обязан возместить арендатору убытки, возникшие в результате дефектов вещи, если он не докажет, что он без вины проигнорировал сами дефекты в момент поставки".
Теперь о неприятном. В законе не предусмотрена мгновенная процедура выселения, если аренду перестали платить, а если у вас еще не заключен контракт, то есть вы сдавали в черную, все становится совсем печально. И даже если заключен контракт, но ваши арендаторы семья с детьми, да еще и малолетними... Все становится очень сложно.
Некоторые мигранты с детьми отлично этим пользуются, прекращая платить. Они потом года два живут бесплатно. Именно поэтому так трудно снять квартиру в больших городах Италии, типа Милана. Многие собственники просто дают негласную установку агентствам недвижимости: "Никаких иностранцев, детей и животных!"
Выселение за неуплату - sfratto
В случае неуплаты арендной платы запускается процедура подтверждения выселения за просрочку. Эта процедура касается как аренды жилья, так и коммерческой аренды .
Однако она не применяется ни к случаям аренды недвижимости, ни к случаям, когда недвижимость фактически занята без обычного письменного договора или зарегистрированного договора, для которых должна использоваться иная процедура.
В свете вышеизложенного, если отношения между собственником и арендатором являются только устными, то есть без контракта, в случае неуплаты арендной платы невозможно выселить арендатора с использованием «быстрой» процедуры. И наоборот, при наличии действующего и зарегистрированного договора, если арендатор не платит арендную плату , по истечении 20 дней с момента неуплаты, владелец может подать на него в суд, чтобы объявить о расторжении договора и установить крайний срок для освобождения. занимаемой недвижимости (без ущерба для права арендатора требовать так называемого льготного периода для оплаты, равного 90 дням). С другой стороны, в случае аренды без договора невозможно прибегнуть к процедуре, предусмотренной в вопросе выселения.
В отсутствие письменного и зарегистрированного контракта владелец не может продолжить традиционное выселение, но вынужден прибегнуть к альтернативному решению иска о безымянном занятии своей собственности.
Это настоящий судебный процесс со всеми его расходами и продленным сроком (так называемая «причина иска»), инициированный владельцем против жильца (в данном случае арендатора) без титула.
Фактически, чтобы узаконить свою инициативу по возврату квартиры, он должен продемонстрировать основание своего права, и если, как правило, он покупал недвижимость у предыдущего владельца, он должен предоставить доказательства не только своего права собственности. покупки, но и у предыдущих владельцев, вплоть до первоначальной покупки. Верховный суд указывает, что в данном случае, поскольку между сторонами нет действующего договора, основанием для иска являются не обязательные личные отношения между сторонами, а право собственности арендодателя.: поэтому необходимо предоставить полное доказательство такого права собственности на имущество. Однако, если не считать доказательных осложнений, описанных выше, безусловно неприятных, но, безусловно, преодолимых, судебный процесс за безымянную занятость, очевидно, намного дольше, чем тот, который предусмотрен для выселения. Это обстоятельство, по сути, представляет собой значительное преимущество для арендатора , который сможет в значительной степени продолжать жить в занимаемой собственности до вынесения приговора.
Что собираются изменить в законе?
Остановить незаконную оккупацию - под таким лозунгом в парламент поступил новый законопроект
"Закон о прекращении незаконного захвата домов в Италии. В октябре прошлого года 83-летний пенсионер с болезнью сердца отправился в гости. Когда он вернулся, его дом в Риме был занят двумя женщинами, с измененным замком на двери и новой табличкой на домофоне. Случай Эннио Ди Лалла , вынужденного жить в течение месяца в гостинице, ожидая вмешательства полиции, разжигает вопрос , который циклически возвращается в повестку дня в стране. Именно для того, чтобы найти решение подобных злоупотреблений, в Палату был подан законопроект, создателем которого и первым подписавшимся является Лука Родольфо Паолини, депутат от Марке Лиги Лиги.
Общеитальянский парадокс состоит в том, что если вор пробирается в чужой дом, чтобы украсть, и будет пойман на месте преступления, его арестовывают и судят. Если тот же преступник, вместо того, чтобы уйти, решит остаться, сделав эту собственность своей собственностью со всеми активами внутри нее, он не только сможет чувствовать себя комфортно, если его невозможно выгнать, и он будет иметь дом в своем распоряжении длительный период времени, чтобы наслаждаться.
Предложение о «Правилах защиты неприкосновенности жилища от произвольного занятия» поступает в Комиссию по правосудию Палаты. На практике идея депутата Лиги Севера состоит в том, чтобы внести изменения в законодательство о кражах, включив в Уголовный кодекс статью 624 тер, согласно которой «тот, кто вступает во владение, занимает без законного титула владение недвижимостью, предназначенной для частного проживания. посредством насилия в отношении вещей, уловок или обмана или в любом случае препятствует возвращению владельца или любого лица, имеющего законное право занимать его, наказывается лишением свободы на срок от 2 до 6 лет. В Уголовно-процессуальный кодекс также внесены изменения в статью 381,"
По материалам Today.it и итальянского портала "Все о законах"