Как купит квартиру без ипотеки и с малым первоначальным взносом?
В Италии существует такой способ продажи недвижимости, как аренда с правом последующего выкупа. По итальянски - Affito e rescato.
Особенности и как это работает
Это особая форма покупки недвижимости, регулируемая закономSblocca Italia DL. 133/2014.
Есть две заинтересованные стороны: продавец недвижимости и арендатор (арендатор). Контракт позволяет последнему пользоваться арендуемым имуществом, на которое он может в конечном итоге осуществить опцион на покупку . В этом случае ежемесячная плата, выплачиваемая владельцу недвижимости, обычно выше, чем обычная арендная плата, поскольку она включает в себя залог на окончательную цену продажи. По истечении установленного срока арендатор может стать новым владельцем дома, заплатив последний выкуп.
Взносы, оплаченные в качестве аванса, вычитаются из продажной цены собственности, немедленно устанавливаемой заинтересованными сторонами. Таким образом, аренда с выкупом - это договор, в котором объединяются элементы договора аренды и предварительного договора купли-продажи имущества.
Различные типы форм контрактов
Как и предполагалось, заинтересованные стороны имеют определенную свободу усмотрения при составлении контракта, пределы которой устанавливаются законом. В договоре купли-продажи с выкупом могут быть разные формулы.
С правом покупки : продавец обязан продать недвижимость, а арендатор может решить по истечении срока действия договора, покупать квартиру или нет.
При согласии будущей продажи : в этом случае арендатор обязан совершить покупку. Если вы решите не покупать недвижимость, взносы, уплаченные в качестве аванса по продажной цене, остаются у владельца в качестве компенсации.
При условии сохранения права собственности : арендатор становится владельцем собственности, когда он уплачивает последнюю арендную плату. В случае неисполнения обязательств владелец может потребовать расторжения договора и вернуться в распоряжение собственности. Арендатор имеет право на возврат части уплаченной суммы. Сумма может быть согласована с владельцем до подписания контракта, и если это не так, она будет установлена судьей.
Когда мы говорим об аренде с чистым выкупом или об аренде с выкупом, мы имеем в виду первую формулу, следовательно, договор аренды, который предусматривает возможность, а не обязательство покупать квартиру в будущем.
DL. 133/2014, который регулирует этот тип контракта, устанавливает, что:
продолжительность аренды договора с выкупом не может превышать 10 лет;
Чтобы иметь юридические последствия, договор должен быть записан в реестры недвижимости . Транскрипция действительна в качестве резервирования для покупки недвижимости, которая, следовательно, не может быть предметом залога и обращения взыскания по требованию каких-либо кредиторов продавца. В отличие от обычных договоров купли-продажи, которые длятся 3 года, запись договора аренды с выкупом может длиться до 10 лет;
Владелец собственности может потребовать расторжения договора в случае неуплаты, даже если не последовательно, минимального количества сборов. Последний может быть свободно установлен заинтересованными сторонами, но не может составлять менее 1/20 от общей арендной платы, которую арендатор должен уплатить продавцу. Допустим, в контракте предусмотрено 200 ежемесячных комиссий, предел - 10 комиссий. Раньше договор не может быть расторгнут. В случае расторжения договора собственник имеет право на возврат собственности и, если это установлено в договоре, может удержать уже уплаченные арендатором сборы в качестве компенсации.
Как работает аренда с покупкой: пример для пояснения идей
Как и ожидалось, этот тип контракта работает как обычный договор аренды, который предусматривает ежемесячную оплату собственнику недвижимости. В зависимости от принятой формулы по истечении срока действия контракта арендатор может выбрать покупку недвижимости, заплатив окончательный выкуп, из которого вычитаются взносы, которые он уже заплатил в качестве аванса на окончательную цену продажи.
Допустим, квартира стоит 280 000 евро. Стороны заключают договор аренды с выкупом, который имеет срок действия 5 лет, и ежемесячная плата, подлежащая уплате, составляет 1000 евро, из которых: 500,00 евро предназначены для аренды имущества, а остальные 500,00 вместо этого являются первоначальным взносом в конце цена продажи. Если в конце договора арендатор решает купить дом, сумма, подлежащая выплате владельцу, составляет 250 000 евро. Из 280 000 евро вычитается 30 000 евро, уже внесенных в качестве первоначального взноса (500,00 евро в месяц x 60 месяцев).
Для каких объектов предусмотрена аренда с выкупом?
Выкупная арендная плата может распространяться на любую недвижимость : квартиры, магазины, офисы, землю и строящиеся здания . Преимущества в последнем случае касаются не только будущих арендаторов, но и строительных компаний, для которых аренда с правом выкупа становится отличным инструментом для выплаты ипотечных платежей, заключенных с банковскими учреждениями на строительство. Что касается существующей недвижимости, то и для строящейся есть защита для покупателя. В случае банкротства строительной компании договор продолжает действовать. Кроме того, продажа не может быть предметом банкротства, если она согласована по соответствующей цене и является основным местом проживания арендатора или его родственников.
Аренда с выкупом: стоит ли?
Арендная плата для покупки очень удобна для всех тех людей, которые хотят купить дом, но которые по разным причинам не имеют немедленной ликвидности или не имеют всех гарантий, необходимых для ипотеки со стороны банковских учреждений, таких как право собственности на постоянный договор. Эти преимущества для арендатора много:
можете сразу же распорядиться имуществом;
по окончании контракта он может свободно выбирать , становиться им новым владельцем или нет. Личные потребности могут меняться в течение жизни: например, вы можете решить переехать в другой город или захотите дом с характеристиками, отличными от тех, которые вы искали изначально. В этих случаях ясно, насколько легче с арендной платой с выкупом выйти из дома. В отличие от случая, когда собственник должен искать арендатора или покупателя для своей собственности, что, безусловно, требует больше времени и затрат;
не должны нести выплаты ИДУ и ТАСИ (налоги) до момента выкупа имущества;
в случае покупки дома он не теряет всю уплаченную арендную плату, поскольку, как уже упоминалось, часть выплачивается продавцу в качестве аванса на окончательную цену продажи;
Предположим, что арендатор наконец нашел свой идеальный дом по отличной цене, но у него нет финансовых ресурсов для его немедленной покупки. Если доступна формула аренды с выкупом, она фактически отнимает ее у других гипотетических покупателей благодаря возможности покупки, которой он может похвастаться до истечения срока действия контракта;
больше шансов получить ипотечный кредит, поскольку он сможет продемонстрировать банкам историю хорошего плательщика;
возможность запросить меньшую сумму ссуды, что означает: экономию на управленческих расходах и процентах, которые должны быть выплачены банкам, и более низкий платеж.
К преимуществам также относятся и к продавцу недвижимости:
арендная плата выше нормы (ежемесячная арендная плата + ежемесячный первоначальный взнос);
продолжает оставаться владельцем собственности до момента фактической продажи;
защищает себя от возможной девальвации имущества, так как цена устанавливается при подписании договора и не изменяется.
Возможные недостатки для продавца и арендатора
Хотя этот вид контракта является одним из наиболее удобных для тех, кто хочет продать и купить квартиру, все же есть возможные недостатки как для продавца, так и для арендатора. Продавец в течение всего срока действия контракта и до тех пор, пока он остается владельцем собственности, должен будет оплатить налоги и сборы, предусмотренные IMU и TASI , а также все расходы, связанные с внеплановым ремонтом, таким как работы. необходимо для обеспечения устойчивости несущих стен или ремонта конструктивных элементов дома, таких как крыша и чердак.
Кроме того, он не сможет воспользоваться налоговыми льготами для Первого дома для покупки новой недвижимости. Также может случиться так, что арендатор решит не покупать недвижимость, но не передает ее, и в этом случае единственный способ восстановить ее доступность - это прибегнуть к вмешательству судьи. Однако для арендатора главный недостаток в случае, если он решит выкупить собственность, будет заключаться в возможности уплаты более высокой конечной цены, чем рыночная цена. Фактически, с этим типом контракта окончательная цена продажи определяется во время подписания контракта и, следовательно, не принимается во внимание аммортизация имущества.
Как искать такой вид недвижимости?
Набирайте в поиске affito e rescato (Lombardia регион - для примера, или город), и выйдут предложения.