Какая защита от "окупасов" есть у арендодателя. Кого можно выселить, а кого сложно. Когда невозможно выселить арендатора. Новое в законах
Я не один раз писал на тему инвестиций в недвижимость Италии, про особенности аренды жилья, и даже про ошибки в поиске жилья, которые совершают новички.
Не секрет, что в Италии, как впрочем и во всей Европе, достаточно сложно снять жилье тем, кто еще только переезжает на ПМЖ. Но на это были и есть объективные причины.
Арендодатель боится, что не сможет выселить жильцов, в случае прекращения оплаты аренды с их стороны.
И действительно. До прошлого года, в Италии действовали весьма сложные законы, регулирующие выселение таких арендодателей. Процедура занимала несколько лет, и стоила немалых денег из-за участия адвоката в этом процессе.
С 2023 года процедура выселения несколько упростилась
Но вместе с тем, все таки осталась категория граждан, чье выселение, в случае неоплаты арендной платы, будет по прежнему проблематично.
Сразу скажу, что одна норма закона осталась неизменной.
Если вы сдали квартиру в черную, то вы не сможете в судебном порядке потребовать выселения арендаторов!
Я не теоретик, я практик, и за свою, пусть и не слишком долгую жизнь в Италии, успел столкнуться со многими вещами. И даже побывать свидетелем в суде примерно по такой ситуации. Процесс длился два года, и недвижимотсь удалось отстоять. Но стоило хозяйке это немалых денег, нервов и времени. С учетом, что она живет в Бразилии.
Еще, что я сильно не рекомендую арендотаделям, в случае попыток выселить не платящих за аренду недвижимости, так это прибегать к услугам мускулистых парней, или отключять системы жизнеобеспечения - свет, газ и тд.
Особенно, если у арендатора дети, инвалиды или они в престарелом возрасте. В лучшем случае у вас будут большие непрятности, в худшем - уголовное преследование вплоть до статьи "оставление недееспособных в опасности".
Арендаторы, которых нельзя выселить
"Как многие помнят, долгое время в Италии было очень сложно выселить некоторых арендаторов, несмотря на доказанные неисполнения обязательств. Фактически, в течение нескольких лет законы, периодически разрабатываемые для защиты наиболее уязвимых слоев населения, серьезно ограничивали защиту арендодателей. На сегодняшний день (а на самом деле с некоторых пор) это уже не так.
Фактически выселение может быть инициировано (при условии невыполнения или прекращения договора аренды) совершенно независимо от социального, экономического и медицинского состояния жильцов. Правила, запрещающие выселение наиболее уязвимых категорий или значительно удлиняющие сроки в ущерб арендодателям, фактически считаются неконституционными .
Предотвращение выселения не только наносит вред домовладельцам, но и оказывает катастрофическое воздействие на договоры аренды, что приводит к дискриминации наиболее слабых людей, а не к их защите и препятствует функционированию рынка недвижимости.
Следовательно, можно сказать, что нет жильцов, которых нельзя было бы выселить . Однако верно и то, что при наличии некоторых особенно деликатных условий могут наблюдаться замедления в обычной процедуре из-за необходимости защиты конституционных прав, таких как здоровье, с очень небольшим влиянием, однако, на арендодателя.
В то же время присутствие недееспособных людей замедляет процедуру, но это не зависит от действий жильцов.
Судья, рассматривающий дело о выселении, определяет приостановку дела о выселении до тех пор, пока несовершеннолетние, лица старше 70 лет и инвалиды не получат доступ к другому подходящему жилью."
Это частичный перевод статьи в Money.it. Учитывая хитросплетения итальянских законов и размывчатое "не получат доступ к новому жилью", то есть, не снимут себе новую квартиру, процедура может затянуться на месяцы и годы.
Аренда недвижимости в Италии. Как происходит процедура выселения
Эта часть будет полезна и владельцам жилья, и арендаторам, чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде недвижимости.
Как уже указывалось выше, в 2023 году были произведены изменения законодательства в части регулирования споров между владельцами и жильцами, и упрощения судебных процедур.
Выселение за неуплату – один из видов выселения, предусмотренных итальянским законодательством.
В частности, выселение за неуплату регулируется ст. 658 ГПК , согласно которой «наймодатель может обязать нанимателя выселить его даже в случае неуплаты арендной платы в срок и потребовать в этом же документе платежное поручение на просроченную арендную плату» .
Для того чтобы возбудить судебное дело против арендатора-правонарушителя, необходимо наличие двух условий :
- Наличие действующего договора аренды недвижимости: договор является законным, если договор аренды был должным образом зарегистрирован в Агентстве по доходам. В договоре, помимо прочей информации, должны быть указаны способы оплаты и размер ежемесячной платы.
- Фактическое невыполнение обязательств арендатором: для того, чтобы арендатор считался просрочившим, достаточно того, что он не уплатил арендную плату хотя бы за один месяц. Согласно Закону о справедливой арендной плате, у арендатора есть максимум 20 дней с момента наступления срока оплаты для выполнения требований. Задолженность может также касаться дополнительных расходов по арендной плате, таких как расходы на кондоминиум: в этом случае возникает невыплата, если невыплаченная сумма превышает стоимость двухмесячной арендной платы.
Для процедуры выселения за неуплату обычно необходимо рассмотреть следующие шаги:
- Письмо с предупреждением : если невозможно достичь соглашения с невыполнившим обязательства арендатором, владелец должен отправить предупреждение заказным письмом или сертифицированным электронным письмом. В этом сообщении указывается сумма задолженности, дата ее выплаты и предупреждение о необходимости выселения, если задолженность сохранится.
- Уведомление о выселении за неуплату : если предупреждение не вступило в силу, собственник направит уведомление о выселении. В уведомлении содержится повестка и распоряжение об уплате неоплаченной пошлины.
Судебное слушание : Судебное слушание обычно назначается через 20-30 дней с даты уведомления. В ходе судебного разбирательства судья изучает документальные доказательства двух спорящих сторон и решает, следует ли приступать к выселению за неуплату.
- Приговор о выселении : если судья считает, что арендатор не выполняет свои обязательства, он выносит приговор о выселении и определяет срок, в течение которого арендатор должен вернуть недвижимость владельцу (обычно в течение 60-90 дней ).
- Принудительное исполнение : если арендатор не освободит квартиру к дате, определенной судьей, еще через 10 дней владелец может запросить так называемое «предупреждение о выселении». Это принудительное освобождение имущества с вмешательством полиции, которая позаботится о выселении невыполнившего обязательства арендатора.
Слушание о выселении. Возможные сценарии
- Владелец не явился на слушание : разбирательство прекращается, поскольку считается, что владелец недвижимости больше не заинтересован в выселении.
- Арендатор выплачивает задолженность по арендной плате до слушания или одновременно с ним : если задолженность погашена, разбирательство считается завершенным.
- Арендатор предстает перед судом и возражает против признания выселения: если судья считает, что возражение явно необоснованно, он немедленно выносит судебный запрет. В противном случае судья должен рассмотреть возражения, и процесс становится обычной процедурой, прежде чем принять решение о признании выселения законным.
- Арендатор не появляется или появляется, но не возражает: судья проверяет подтверждающие документы и, если задолженность подтверждается, выдает разрешение на выселение.
- Появляется арендатор и просит льготный период: льготный период для выселения — это дополнительный период, запрошенный судьей (обычно не более 90 дней), чтобы иметь возможность оплатить долг. В этом случае слушание откладывается примерно на 10 дней после истечения льготного периода.
Взыскание задолженности по неоплаченной арендной плате
Во время слушания вместе с постановлением о выселении судья также издает платежное поручение , необходимое для возмещения суммы арендной платы, не уплаченной арендатором, не уплатившим обязательства. Если арендатор не выполнит судебный запрет, он рискует получить конфискацию своих активов.
Если окажется, что у арендатора нет гроша в кармане, вы можете прибегнуть к обращению взыскания к третьей стороне . Это предполагает арест заработной платы, пенсии или текущего счета должника, а также любых его долгов перед третьими лицами.
Подводим итоги
Кратко: Аренда недвижимости в Италии по прежнему остается нелегким делом, что для арендаторов, что для арендодателей, хотя и некоторые процедуры упростились.
По сравнению с прошлым, права арендодателя кажутся более защищенными. ну, кроме случаев с теми, кого трудно выселить.
Для тех же, кто ищет аренду жилья в первый раз, еще не имеет полноценного пакета документов Италии, не может здесь показать еще достаточный доход, да плюс с детьми, задача по прежнему весьма непроста.
И нужно не забывать, что не все владельцы недвижимости следят за новостями.
Пройдет несколько лет, появятся решения судов о выселении за неуплату, уйдут в новостной повестке в массы, тогда может арендодатели будут менее пугливыми и начнут не так пристально выбирать арендаторов.
Больше нововстей на телеграм канале "Иммиграция/Италия"