Налогообложение недвижимости за рубежом

Статья для налоговых резидентов Италии

Налоговый резидент

Давайте для начала выясним, кто это.

Итак, вы переехали в Италию. Напомню, что просто так в Италию, впрочем, как и в другую страну Европы, жители стран не ЕС переехать не могут. Им нужно основание, будь - то вызов на высокоспециализированную работу, внутрикорпоративный перевод в филиал или представительство головной организации в Италии, выбранное место жительства, или цифровой кочевник, фрилансер.

В любом случае, первоначально нужно запрашивать визу Д.

И даже с гражданами других стран ЕС, при переезде в Италию на постоянное место жительство, не совсем все так просто.

Ключевым фактором получения ВНЖ Италии, или переезда на постоянное место жительства для граждан из других стран ЕС, является наличие жилья. Своего, или арендованного. С пропиской и регистрацией в реестре (резиденицей) постоянных жителей муниципалитета.

Частая ошибка людей, недавно переехавших в Италию, или тех, кто еще только собирается, считать, что если не проводишь 183 дня в году в стране, то все, не резидент. И взятки гладки.

Итальянская налоговая считает иначе. Причем, на основании закона.

Итак, налоговый резидент Италии не только тот, кто проводит в стране 183 дня, но и тот, кто имеет в этой стране сферу жизненно важных интересов.

Пример:

Семья переехала в Италию. Муж получил визу Д, как представитель Прдеставительства. Купили квартиру (или арендовали на длительный срок), дети пошли в школу. Муж открыл ИП, как того требует закон. Но сам мотается между странами. И в Италии находится меньше 183 дней. У него есть еще доходы на родине и у семьи там осталась кое какая недвижимость.

Жена и дети дохода не имеют и спят спокойно. Как, впрочем и муж, ибо считает себя нерезидентом.

Увы, он ошибается. Центр жизненных интересов у него уже в Италии. Семья, дети ходящие в итальянскую школу, купленное или арендованное на длительный срок жилье, открытое ИП, наконец.

Это был пример на понимание, что не все так просто.

Вступление

Иметь дом у моря в Италии, квартиру в Москве или виллу на Французской Ривьере — мечта, которую осуществили многие. Но, что означает владение недвижимостью за рубежом с финансовой точки зрения для тех, кто проживает в Италии?

Недостаточно платить местные налоги, необходимо также учитывать итальянские и международные правила, регулирующие налогообложение недвижимости за рубежом.

В этой статье мы разъясним основные темы, которые следует знать относительно налогообложения недвижимости за рубежом :

• IVIE — налог на недвижимость за рубежом;

• доходы от сдачи в аренду недвижимости за рубежом;

• продажа недвижимости за рубежом: прирост капитала от недвижимости .

Если вы тоже инвестировали в недвижимость за пределами Италии, вот все, что вам нужно знать, чтобы избежать неприятных налоговых сюрпризов.

Общие положения в отношении имущества, находящегося за рубежом

Налогообложение недвижимости за рубежом, принадлежащей физическим лицам, являющимся налоговыми резидентами Италии, является сложной темой, регулируемой рядом национальных и международных положений, направленных на избежание двойного налогообложения, но в то же время устанавливающих обязанность декларировать и уплачивать налоги в Италии .

Что касается доходов от недвижимости за рубежом, то следует сослаться на ст. 6 модели ОЭСР . Это положение предусматривает, что: 

«Доход от недвижимого имущества облагается налогом в государстве, в котором находится такое имущество».

По этому поводу в комментарии к модели ОЭСР указывается, что если бы конвенция имела целью зарезервировать налогообложение за одним договаривающимся государством, то в ней бы об этом было прямо указано.

Таким образом, мы столкнемся с ситуацией, когда доход от зарубежной недвижимости должен будет подлежать налогообложению как в государстве источника дохода, так и в государстве налогового резидентства бенефициара.

Конечно, это двойное налогообложение смягчается за счет применения иностранного налогового кредита в стране налогового резидентства.

Для налогоплательщиков-резидентов Италии общим принципом налогообложения является «мировой принцип налогообложения», согласно которому налоговое обязательство распространяется на все доходы, независимо от места их получения. Этот принцип нашел бы свое обоснование в заявлении, содержащемся в ст. 3 Единого закона о подоходном налоге (TUIR), который устанавливает, что: 

Налог применяется к совокупному доходу налогоплательщика, который для резидентов состоит из всех имеющихся доходов

Таким образом, налоговые резиденты Италии обязаны декларировать итальянским налоговым органам любые доходы, полученные от недвижимости, расположенной за рубежом.

Что касается налогообложения недвижимого имущества , итальянское законодательство вводит специальный налог на имущество, находящееся за рубежом: IVIE (налог на стоимость недвижимости за рубежом). Кроме того, доходы от сдачи в аренду или продажи недвижимости за рубежом должны быть декларированы и, при необходимости, обложены итальянскими налогами с возможностью получения налогового кредита для избежания двойного налогообложения. Давайте рассмотрим эти случаи подробнее.

Что такое IVIE: налог на стоимость недвижимости за рубежом

IVIE, введенный Законодательным декретом №. Декрет № 201/2011 (далее — «Salva Italia») представляет собой налог на имущество, взимаемый с владельцев недвижимости, расположенной за рубежом, итальянскими налоговыми резидентами.

Это налог, который взимается со стоимости имущества, и его цель аналогична цели налога IMU (Imposta Municipale Unica) для объектов недвижимости, расположенных в Италии. Однако IVIE не заменяет IMU: фактически он нацелен исключительно на объекты, расположенные за пределами национальной территории.

Ставка налога и расчет

Стандартная ставка налога на недвижимость составляет 1,06% от стоимости недвижимости. Налогооблагаемая база варьируется в зависимости от государства, в котором находится недвижимость:

Страны ЕС и ЕЭЗ с адекватным обменом информацией

Если иностранное государство предоставляет кадастровую стоимость недвижимости (как это происходит в Италии), эта стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы. При отсутствии такового используется стоимость покупки имущества или, в качестве альтернативы, рыночная стоимость.

Страны, не входящие в ЕС или не имеющие адекватного обмена информацией

В этом случае в качестве налогооблагаемой базы используется стоимость приобретения или рыночная стоимость имущества.

Для IVIE предусмотрена франшиза в размере 200 евро . Это означает, что если сумма налога, подлежащая уплате, меньше этого порога, то оплата не требуется. IVIE необходимо указать в разделе RW декларации о подоходном налоге , а сроки и способы уплаты соответствуют IRPEF.

Кредит на налоги, уплаченные за рубежом

Если налогоплательщик уплатил налог на имущество, аналогичный IVIE, в стране, где находится недвижимость, он или она может воспользоваться налоговым вычетом в Италии. На практике размер IVIE может быть уменьшен на сумму налога, уже уплаченного за рубежом, при условии, что она не превышает общую сумму, подлежащую уплате в Италии.

Доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом

Доход от сдачи в аренду недвижимости, расположенной за рубежом, также облагается налогом в Италии. « Доходы от земельных участков и строений, находящихся за рубежом, способствуют формированию дохода […], установленного ст. 70 ТУИР.

Итальянское законодательство дифференцирует налогообложение доходов от аренды за рубежом на основе местного налогообложения:

1. Если иностранное государство облагает налогом доход от аренды : в этом случае налогооблагаемый доход в Италии равен чистой сумме, полученной в результате иностранного налогообложения, т.е. сумме дохода от аренды за вычетом любых налогов, уплаченных за рубежом.

2. Если иностранное государство не облагает налогом доход от аренды : в этом случае налогооблагаемый доход равен полученной валовой сумме, но предусмотрен вычет по фиксированной ставке 15% на расходы по управлению и обслуживанию. Оставшиеся 85% от суммы сбора составляют налогооблагаемый доход в Италии.

3. 
   

Италия признает налоговый кредит на налоги, уплаченные за рубежом с дохода от аренды , как это предусмотрено в ст. 165 ТУИР . По сути, доход, полученный за рубежом, также должен облагаться налогом в Италии и, следовательно, должен быть включен в налоговую декларацию итальянского физического лица. Итальянский законодатель предусматривает, что арендная плата, полученная за рубежом, облагается налогом в Италии с использованием той же налогооблагаемой базы, которая применяется за рубежом, а также допускает вычет налогов, окончательно уплаченных за рубежом.

Другими словами, налоги, уплаченные за рубежом с дохода от аренды, могут быть использованы для уменьшения налога, подлежащего уплате в Италии , что позволит избежать двойного налогообложения дохода.

Доход от аренды должен быть указан в разделе RL налоговой декларации . Если налогоплательщик представляет форму 730, доход поступит в раздел D.

Продажа недвижимости за границой: налогообложение прироста капитала

В случае, если лицо является налоговым резидентом Италии и продает недвижимость, расположенную за рубежом , может возникнуть прирост капитала, который при определенных обстоятельствах должен быть декларирован и обложен налогом. Прирост капитала, возникающий в результате продажи недвижимости, расположенной за рубежом, классифицируется в категории «прочие доходы» в соответствии со статьей 67 Сводного закона о подоходном налоге (TUIR) и, в силу систематического толкования статьи 23, соответствующего модели ОЭСР, будет облагаться налогом в Италии при соблюдении определенных условий.

Однако не все доходы от прироста капитала подлежат налогообложению : существуют некоторые исключения. Ниже мы анализируем условия освобождения от уплаты налога и налогообложения, а также методы расчета прироста капитала и соответствующего налогового кредита в соответствии с действующими нормативными положениями.

Условия освобождения от налогообложения

Прирост капитала, полученный от продажи недвижимости, облагается налогом в Италии только в том случае, если продажа происходит в течение пяти лет с даты покупки или строительства недвижимости . Следовательно, прирост капитала, полученный в результате продажи недвижимости, находившейся во владении более пяти лет, освобождается от налога в Италии. Это создаст два случая:

Передача в счет возмещения стоимости объектов недвижимости, приобретенных или построенных более пяти лет назад

В этом случае для владельца, являющегося резидентом Италии, налог на прирост капитала не предусмотрен.

Передача в счет возмещения стоимости объектов недвижимости, приобретенных или построенных в течение пяти лет

В этом случае прирост капитала подлежит налогообложению в Италии.

Дополнительные освобождения предусмотрены, если проданная недвижимость использовалась в качестве основного места жительства продавца или членов его семьи в течение большей части периода между покупкой и продажей. Следует отметить, что прирост капитала, возникающий в результате продажи земли, пригодной для строительства в соответствии с градостроительными документами, действующими на момент продажи, исключается из сферы действия настоящего законодательства.

Установив, что прирост капитала, полученный от продажи, которая происходит в течение пяти лет с момента покупки, облагается налогом в Италии, в качестве альтернативы он может быть подвергнут:

• Налогообложение IRPEF, согласно установленным ставкам;

• Замещающий налог в размере 26%.

  
  

Замещающий налог представляет собой альтернативу обычному налогообложению (IRPEF) и может быть активирован только по запросу продавца , при этом итальянский нотариус несет ответственность за уплату налога от имени налогоплательщика.

В случае, если акт передачи составлен за рубежом , как это часто бывает, итальянский налогоплательщик не сможет воспользоваться замещающим налогом, учитывая тот факт, что в этом случае передача осуществляется без вмешательства итальянского нотариуса, что является существенным для применения правила. Это исключение действует также в случае, если легализацией сделки занимается профессионал.  

Расчет прироста капитала и налогового кредита для избежания двойного налогообложения

Прирост капитала определяется как разница между ценой продажи и стоимостью покупки или строительства недвижимости , включая любые нотариальные сборы и другие надлежащим образом документированные дополнительные расходы. Если недвижимость подверглась реконструкции или улучшению, эти расходы могут быть добавлены к стоимости покупки с соответствующим уменьшением суммы налогооблагаемого прироста капитала.

Как указывалось ранее, договорное законодательство предусматривает возможность двойного международного налогообложения прироста капитала, полученного от продажи имущества, находящегося за рубежом. Фактически прирост капитала подлежит налогообложению, как в соответствии с налоговым законодательством страны, в которой находится имущество, так и в соответствии с законодательством страны резидентства передающей стороны.

Во избежание двойного налогообложения цедент, являющийся резидентом Италии, может воспользоваться налоговым кредитом, рассчитанным на основе налогов, уплаченных за рубежом с прироста капитала, как это предусмотрено статьей 165 Указа Президента №. 917/86. Этот кредит позволяет налогоплательщику выплачивать в Италии только сумму IRPEF, превышающую сумму, уже уплаченную за рубежом, что позволяет избежать дублирования налогов.

Однако, если налогоплательщик — при соблюдении условий — выбирает налогообложение прироста капитала методом замещения налога посредством уплаты итальянским нотариусом, возможность использования налогового кредита, предусмотренного положением в соответствии со ст. 165 TUIR будет исключен.

Выводы

Налогообложение недвижимости за рубежом - это не просто.

Владение недвижимостью за рубежом влечет за собой различные налоговые обязательства для резидентов Италии , как в плане налогообложения имущества через IVIE, так и в отношении дохода от аренды и любого прироста капитала, полученного от продажи недвижимости за рубежом.

Больше новостей на канале "Иммиграция. Италия"